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名古屋部会2日目。

夜更けから降り始めた雨も、我々が出発する頃にはすっかり止んで今日も晴天です。

賃貸経営を行うにあたっては、不動産の専門的な知識や情報ももちろん大切なのですが、個人的にはもっと根幹的なことも並行して、いつも考えいます。

それは「人間らしく生きることとはどういうことか」。

あまりに大げさで言葉にすると、頭のおかしい奴と切り捨てられてしまいそうですが、時代に応じて快適な暮らしを求めるという当たり前のことを具現化することが、結局住まいを提供する我々の仕事なのだと思います。

人-暮らし-家-村。

そんなモデル的な場所があると聞き、今回訪問してきました。

それが・・・


(ゴジカラ村役場)


ゴジカラ村


ゴジカラ村とは何なのか?

正直、WEBサイトを見てもよくわからなかったので、結果として突撃取材になったのですが、アットホームに対応していただき感謝です。(ゴジカラ村役場のTさんありがとうございました!)


(右は集会所の古民家、左は託児所)

一言で言うと、雑木林のなかに点在する施設群。

その施設は、高齢者向けの「特別養護老人ホーム」「デイサービスセンター」や、そのスタッフを養成する「介護福祉士専門学校」、幼児向けの「幼稚園」、「託児所」、更にはOLと高齢者が一緒に暮らす「長屋」などから構成されています。


(特別養護老人ホーム)

元は老人向けの施設からはじまり、それを運営するため社会福祉法人を設立したのですが、お年寄りが子どもと一緒にいると笑顔になるという発見から、幼稚園や託児所などが次々建てられたようです。



それら建物を運営し、結びつけるための手段として、学校法人やNPO法人、有限会社、株式会社などを立ち上げているのです。



建物自体も非常にユニークなものばかりです。
もともと田んぼだったという敷地は緩やかな斜面になっており、ナナメ感を生かすように建物がはめ込まれています。

つまり立体的で複雑なのです。




しかも、立ち木をなるべく切らずに建てているので、なお一層複雑です。

また、自然素材にこだわり、RCでも内装はほぼすべて、外壁やバルコニーの手すり部分にも木を使っています。




「多様な人々が集住する」というのは言葉ではよく語られますが、それを意図して実際にしている現場をはじめてみました。




人を集まりやすくする仕掛けとして、ひとつ教えてもらったのは「キレイ過ぎないこと」。



キレイに手入れされた花壇では観賞するだけになり、全く手入れされていなければ荒れてしまう。
その「ほどほどの加減」「適度な距離感」が人を近づけるという発想。



ここは幼稚園。

子どもとお年寄りというのもそうですが、この村では異なるものを「混ぜる」ということに果敢に挑戦しています。

保育も縦割りで年齢や性別を越えた関係性を育てているそうです。



お年寄りとその家族、幼稚園児とその家族、あるいは周辺の地域の方々。
そういった人が自然と集まり、混ざる場として古民家を移築した集会施設が敷地内にあります。



この日も幼稚園は休園日だったのですが、子どもたちがたくさん。



グルリ村内を歩いていても、いたるところで笑顔や歓声に出会うのです。

更に凄いことを聞きました。

現在、この敷地内に最大60戸の賃貸住宅を建設するプランが進行しているのです。

いったいどういう建物になるのか、場が出現するのか。

正直、まだまだ知りたいことがあったのですが、残念ながらタイムアップ。
賃貸住宅の完成の折は、真っ先に見せてもらうことを約束をしてゴジカラ村を後にしたのでした。

また、近いうちに名古屋に足を運ぶことになりそうです。
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2009.03.25 Wed l 名古屋部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
平成21年3月24日(火)

リフォーム検討会を実施しました!









狭い室内に大家が十数名も同時に入り、身動きのとれないような

状況でもありましたが、内容の濃いリフォームにとても刺激を受けました。


今回のリフォームポイントはキッチンとトイレ。

写真を掲載しておきますが、トイレの何がいつもと違うのかは

考えてみてください。


今回も工事内容だけでなく、すべての費用・単価を公開してくれた

物件大家さん(Sオーナー)に感謝致します。(資料まで用意)

個人的にはフローリング材が気になります。



次回からのリフォーム検討会は少し企画提案の方法を変える予定です。

これにより、今までよりさらに濃い情報交換が行われることになると

期待しています。



現地(部屋)でしか分からない、伝わらないことが確かにありました。

次回もお楽しみに!


                    大家の会 代表A

2009.03.24 Tue l リフォーム検討会運営部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
リーシング部会と情報交換部会との合同部会を開催しました。

テーマは「インターネットを利用した大家ができる情報発信について」です。

今回、初めて合同部会という形での開催となり、新しいメンバーも含め多くの会員の参加
がありました。
(気が付けば今回は写真無しです。反省。)

さて、札幌ガンバる大家の会では、ホームページやブログなど、インターネットによる情報
の発信を行っていますが、一方インターネットという膨大な情報量のなかでどう伝えていくか。

今回は、入居を希望する人と大家、そして物件に係わる人と大家との間での情報の発信についての提案や、事例の紹介がありました。

いつものことながら、これで全てが良くなるといったものは無いのかも知れませんが、大きなヒントをもらいました。

物件の開示方法を提案していただいたSオーナー、オリジナルの事例を紹介してくれたSさん
そして、今回も自前の機器を提供してくれたAオーナーありがとうございました。

2009.03.24 Tue l リーシング部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
桜前線の最先端を狙い名古屋部会を開催しました!

札幌との気温差はなんと15度!



菜の花が咲き乱れ、モンシロチョウがはためき、梅は全開です。

border=

そして狙い通り、ソメイヨシノの開花日だったのですが、開いた花は確認できず、ちょっと残念です。

今回のミッションはこの桜を観ること・・・ではなく名古屋の不思議建築を探検すること

名古屋部会の部会長であるYさんのご案内により、札幌参加組のkazuさんとともに密度の濃い時間を過ごすことができました。(Yさんありがとうございました!)

最初に訪問したのは、RCをガルバリウムで覆った築22年の物件。



老朽化等により入居が18戸/31戸にとどまっていたため、一部解体→補強→増築・外装といったリファインを行ったそうです。



内装や間取りも変更され、浴室部分は躯体を増築してカバーするというテクニックを使っています。

更にうち4世帯は入居したまま(!)、工事をするという(建物内で引越しする)かなり斬新な方法を取っています。

31戸を1LDK×14戸、2LDK×10戸、3LDK×4戸=28戸と多様化を持たせた間取りに変更。
賃料が2万~6万アップでも、入居は好調のようです。


次に訪問したのは、かつて名古屋市長公舎としても利用されていた東山荘



大正初期に建造された個人所有の山荘で、和洋折衷タイプのお屋敷です。



現在は市民に開放されて、お茶会や華道、各種イベントなどに利用されています。


そして、ここから愛知学泉大学のI教授が合流。

20年前にI教授が手掛けたという「リフォーム長屋」を拝見させていただきました。

6戸の住戸が連なった長屋。
このうち2戸を20年前にリフォームしたというのですが、当時で築80年、現在なんと築100年という超クラシックな建物なのです。



今回特別に、リフォーム前とアフターの2戸を拝見させていただいたのですが、その違いにビックリです。(皆さんありがとうございました!)



手前が玄関で中央部分が屋根の一番高い部分、奥へ細長い間取りとなるのですが・・・



これがリフォームした部屋ですが、外観からは想像もつかないモダンな雰囲気になっています。
覆っていた天井を外して吹き抜け状にし、天窓を設けて一番暗くなってしまう部屋を開放的なリビングにしています。

梁をそのまま見せるのも格好いいですね。


さて、いよいよYオーナーの物件見学です。

地下鉄駅徒歩1分の学生向けマンション。



全124戸というモンスタータワーです。



外観は曲線の造詣にこだわったというだけあって、ボリュームの割には大型物件にありちがなトゲトゲしさがありません。
前が6車線道路の角地ということ、優しい色合いを使っていることもあってか圧迫感が緩和されている気がします。



もちろんなかにも様々な工夫を凝らしています。



戸数があることを活かし、最新設備を導入してはテストをしているのです。



単身向けワンルームを時代に合わせて、どこまで快適にできるか。



終わることなき挑戦に真正面から立ち向かってます。


そしてこの最先端マンションのすぐ隣にある、


昭和6年竣工のお屋敷。


Yさんがかつて過ごしていたご自宅です。


一部はテナント利用で郵便局が入っていたそうですが、道路側は洋風でかなり凝った造りであることが素人目にもわかります。


天井の装飾。


曲線で構成された木枠の窓。
職人技が光ります。


住宅部分はかなり奥行きがあり、しかも2階建てになっています。


庭には戦時中に防空壕が掘られるなど(今もその穴が残っている)、この場所の歴史をそのまま閉じ込めたエアポケットのような空間でした。

この場所を次の時代にどう呼応させるのか、Yさんのアイディアに期待しています。


さて、このあと場所を変えて、5時間を越える振り返りミーティング(?)を行い、名古屋探検初日を締めくくったのでした。
2009.03.22 Sun l 名古屋部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
クレッセントK 402号 ペット可 

      4月中旬入居可




 
  プライベートな時間を大切にしたい方へ

住 所    : 札幌市豊平区水車町7丁目5-5
交 通    : 南北線中の島徒歩8分 東豊線学園前徒歩10分 
構 造    : RC造4階建 全8戸
建築年    : 2004年(H16年)4月
間取り・面積 : 2LDK(54,39?)

敷 金 1ヶ月  礼金なし  ぺット礼金1ヶ月

賃 料    : 70,000円  
管理費    :  3,000円
駐車場    : 12,000円 (ロードヒーティング)

●光インターネット対応(Bフレッツ)各室TV配線 ●フローリング 
●システムキッチン ●大人気のペット柵
●シャンプードレッサー ●浴室乾燥機能付 ●ウォッシュレット
●灯油FFストーブ ●大型クローゼット ●ユーティリティのリネン棚 
●玄関鏡 ●玄関人感センサ照明 ●全室照明付
●テレビドアホン   ●ディンプルキー ●ピクチャーレール

お申込 もよりの不動産店舗 または、
    管理会社テスク 011-622-9777
    大家直接メール e-heya@live.jp 佐川



2009.03.06 Fri l クレッセントK l コメント (0) トラックバック (0) l top
いよいよSオーナーの物件をご紹介します。

発寒南駅をはさんで逆側に位置し、地下鉄駅から徒歩4分。
築13年木質パネル2階建て4世帯です。

物件に到着する頃、一瞬雪がやみました。



家賃は新築時と殆ど変っていないそうです。
しかも、昨日ご紹介したFオーナーの物件とも殆ど差がありません。

工夫次第で家賃は下げないでも経営できる、という証でしょうか。
玄関には奥様の心のこもった飾りつけ。


                             


簡単な修理はオーナーがやってしまうそうです。
トイレ窓枠の木は木目フィルムを貼ったそうです。
言われないと気がつきません。お見事です。




心のこもった「入居者プレゼント」。
引っ越してすぐに使う物ばかり。




前入居者様は7年住んでいらしたそうです。残念ながら押入れにカビを発見。

そこで除湿用炭シートを引いてその上にスノコを乗せました。
スノコは固定しないで、取り外しできるようにしてあります。
古くから付き合いのある大工さんの力ワザだそうです。




1階の窓に目隠しシールを貼りました。




さあ・・・、これであなたも「入居申込」をしたくなったはず ♪
実はもう入居者が決まっています。

お部屋は天井が高いので実際より広く感じます。
フローリングはワックス4回塗りでピカピカ、おまけに傷知らず。




紙面では書ききれない工夫がいっぱいあります。
しかも参加した方にしか分からない情報ばかり。

百聞は一見にしかず。
次回は「大家の会」会員で、物件の提供をお願いしたいと思います。

お互いに情報を共有することで、きっとより良い賃貸経営が実現すると思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

Sオーナー、
ノウハウの数々を、惜しげもなくご披露いただきありがとうございました。

そして参加した空室検討部会、事務局の皆様ありがとうございました。
2009.03.04 Wed l 空室検討会運営部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
まずFオーナーの物件からご紹介します。

築1年RC4階建16世帯です。


まず驚いたのはFオーナーのお気遣いです。

入り口に貼り紙が・・・。

そして隣の入り口には、


こんなお心遣いが、お部屋のすみずみにいきわたっています。

お部屋の玄関横にあるトランクルーム。これは便利!


タイヤも収納できます。



各部屋は収納たっぷり。なんと壁一面の収納です。


それも各室!・・・これだけで、もう充分「売り」になると思います。



しかも周囲は駐車場なので日当たりは充分。西友とツルハが目の前。


当日小雪が降っていました。


まだまだお見せしたいですが、とりあえず写真はこの辺で・・・。
 
部会リーダーNオーナーの挨拶のあと、メンバーの自己紹介と質疑
応答にはいりました。

退去時のアンケート収集と分析、周辺の清掃、除雪の手配etc・・・。
しかもアンケートに書かれた内容を確認するため、これから1週間く
らいお部屋に泊り込む予定とか・・・。頭が下がります。

そして冷静な家賃相場の分析、損益計算表と損益分岐表など、経営
者として教授レベル。数字に弱い私は、すっかりFオーナーを尊敬。
それなのにちっとも偉ぶらない。
「満室で当たり前」というのが、全員の感想ではないでしょうか。

Fオーナー、
 お忙しいなか見学用物件の提供、本当にありがとうございました。


では、次回はSオーナーの「ヒ・ミ・ツ」・・・。

       乞うご期待 ♪ 
2009.03.03 Tue l 空室検討会運営部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
常口アトム学園前店のご担当頂いたSさんは広告を持っていってから、たった1週間のはやさで申し込みのお話を入れてくださいました。

常口アトムさんは、我が家の賃貸を探す時もお世話になり、皆様非常に親切です。

お客様をご案内頂いたSさんは契約の電話の時、夜遅くまでお仕事をされていて非常に熱心な方です。本当にありがとうございました。

また、ご入居を決めて下さったお客様、たくさんある物件の中からフラットJ学園前を選んで頂きまして、ありがとうございました。

快適にお過ごし頂けますように、維持管理をしっかり努めていきます。

どうぞ、よろしくお願いいたします。
2009.03.03 Tue l フラットJ学園前 l コメント (0) トラックバック (0) l top
本日21年度初の空室検討会を開催しました。
部会メンバー10名のうち、Iオーナーは仕事で欠席、
Tオーナーも同じく途中退席、事務局からはY・Sオ
ーナーとTオーナーが参加。

物件提供はFオーナーとSオーナー。
小雪の中、発寒南駅を降りて西友を目印に歩くと、道
路のつきあたりに小洒落たマンションが。西友の駐車
場の真横です。西区には初めてきましたが、とっても
雰囲気が良く生活しやすそうなエリアです。

空室検討会といっても既に入居がきまっているので、
今回の目的は、「選ばれるお部屋のヒ・ミ・ツ」探し。
共通しているのは、どちらもお客さまの方から強い要
望があったこと。

ともに2LDK・発寒南駅徒歩圏・家賃も同じくらい。
ただし築1年RCと築13年木造、条件は微妙に違い
ます。比較しようにも、同じ物件なんてないというこ
とですよね。ではどんな秘密が?


ごめんなさい、せっかく撮った映像のアップ方法が分
かりません。続きはまた明日・・・ということで。

2009.03.02 Mon l 空室検討会運営部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
いよいよマンスリー部会が始動しました。

今回は部会のメンバーのみで集まり、今後の部会の内容や方向性を話し合い、実際に運営しているマンスリーマンションの見学会を行ないました。

マンスリーマンションとは、月極駐車場をコインパーキングとして活用する様なものです。

今賃貸で活用しているお部屋を月単位で貸す事により、通常よりも高い収益を生む可能性を見出します。また賃貸市場で決まりにくい部屋も、マンスリー市場ではすぐ決まる場合があります。

お客さんのニーズが多様化している今、我々大家もそのニーズに対応できなければ、なかなか空室を埋める事が厳しい時代になってきました。

今後、皆さんにとって空室対策の一つとなる様、様々なアイディアや情報を部会の中で発信していきたいと思います。そして、部会のメンバー全員で話し合い、一緒に空室を埋める術を見つけましょう。

興味がある方は、是非ご参加下さい!!

※今回見学会で見た部屋スタンダード
スタンダードタイプ(部屋)
デザイナーズタイプ(外観)
デザイナーズタイプ(部屋)

2009.03.02 Mon l マンスリー部会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
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